冯科
（北京大学经济学院金融学系）
2014年两会的政府报告中，尽管房地产调控被淡化，但社会各界对与房地产有关的问题特别是调控政策仍然非常关注。
最近三十多年，中国改革开放所走的道路跟其他国家是不一样的，我们用别国所不具备的特殊的体制优势发展经济，直截了当地说，我们在这三十多年发展经济的过程中采取了长期压低要素市场价格的策略。因此，中国在最近三十多年间，在经济发展体制方面具有全球其他国家所无法比拟的优势。换言之，中国主要以低要素价格而换取了工业体系的快速发展、成长、成熟。这个路径我们称之为“低价工业化”。中国低价工业化是从深圳开始，低价工业化是过去三十多年我们发展经济的主要体制性特征。以低劳动力成本，低廉的储蓄成本，低廉的土地成本组合起来的低要素成本最终形成大陆对香港等国家和地区的工业生产的替代。渐渐这种发展模式从局部向全国扩展。最终使中国整个国家定格在低价工业化的方向。
但近年来，随着要素成本不断攀升，低价工业化难以持续。其中土地价格上涨最快，资金价格次之，劳动力价格再次之。其中房价攀升造成了“高价城市化”问题，即中国的城市化成本明显高于全球平均水平，并且已经形成对工业发展的制约。低价工业化与高价城市化的矛盾使得中国发展成本巨大，未来的经济增长空间被压制。而且低工资与高房价同时形成对农民的双重盘剥，因为最渴望进入城市居住的是农民，而非已经居住在城市的居民。可见房地产市场未来改革的方向重点在于如何降低发展成本，维系中国工业制造业的竞争力；另一方面，如何增加农民收入和农民的可抵押资产，化解城乡对立的社会危机。或者说，如何解决低价工业化与高价城市化的矛盾成为当前和未来一段时间政策关注和着力的重点。
形势变化了，政策随之变化。两会淡化房地产调控政策无疑是正确的。当前中国房地产市场的首要问题不再是房价问题。而是在房地产市场中的改革、发展与稳定的关系问题。中国的房地产市场存在泡沫，但只是局部泡沫，而非全局性的泡沫。面对这些泡沫，主动刺破没有必要，过度调控只能导致金融风险提前释放，会危害中国经济与金融的基本稳定。此外，改革在全球金融危机尚未结束的情况下，不能成为抑制经济的手段。改革也要考虑经济发展的底线，要考虑充分就业问题，考虑维持经济增长保持一定的速度，因为改革重在发展，通过新型城镇化繁荣房地产市场和消费市场，而不是要通过改革将房地产市场搞死搞僵。所以，中央政府在房地产调控问题上采取了更加灵活机动的策略，即所谓的双向调控。一方面在北京、上海、深圳、广州这些住房需求大的地方，增加土地供给和住房供给，维持限购、限贷政策，抑制住房投资与投机活动，增加经济适用房与廉租房的供应；在其余房地产相对过剩的城市，逐步放松调控，渐次放松限购、限贷，由地方政府出台放松户口管制等激励政策引导合理的投资与消费以消化吸收过度投资所产生的住房供应过剩问题。此外，政府着手给农民的用宅基地建设的住宅进行确权，允许宅基地住宅进入银行抵押市场，方便农户适用宅基地住房抵押贷款，以增加农民的投资与消费的预算，实现扩大农民生产和消费的规模，进而实现拉动宏观经经济的长期目标；此外，政府积极推及新型城镇化，放开中小城市的户口管制，增加中小城市的教育医疗基本配套，以降低农民进城的各项成本。此外，新型城镇化意义重大，一方面可以承接发达地区的产业转移，从整体上化解中国高价城市化带来的高发展成本问题:另一方面，随着建设规模的扩大，新型城镇化可以消化钢铁、水泥、家用电器等相关产业的产能过剩，使得经济脱离持续下行的局面；再者，随着城市规模的扩大，又对服务业产生巨大需求，进而推动扩大就业总量。
面对存量住房的泡沫，政府拟通过财税体制改革来消化。目前，已有的财税政策如对二手房交易征收20%的交易税已经对住宅炒作的形成有力的制约。中央政府正在开展不动产核查，准备在合适时机推出物；业税。但估计三年内，为稳定房地产市场，物业税不可能大规模地推广，只是原来的上海模式与重庆模式的扩展。目前，也只是为征收物业税做好条件准备。这个政策更多是心理上的，或者说政府通过税收政策来改变居民的购房投资预期。从而抑制房地产泡沫进一步扩大。
总体来看，两会后的房地产调控政策将更加科学，更加市场化，目标不是刺破泡沫，而是通过体制改革逐渐地消化泡沫。毕竟，房地产市场在中国目前阶段相当重要，一头牵扯金融，调控过度容易引发金融危机，另一头涉及民生，房价上涨容易引发民怨。不审时度势则宽严皆误。不打压，不刺激，多用市场手段，少用行政手段，是新一届政府调控房地产市场的主要策略。与前任政府相比，已经发生根本性的变化。所有房地产市场的参与者应当迅速领会到这种变化，才有可能在未来的博弈中胜出。