崔建华
（北京大学经济学院）
李克强总理在2014年的《政府工作报告》中，没有提到房价，也没有强调房地产调控的重要性，只是提出了“分类调控”，这明显不同于前几年对房地产调控的定调，让人们产生很多联想，媒体上充满了各种分析。比较有影响的一种看法是，房地产调控政策的“拐点”或许已经出现，本人对此也有同感。
一、近年房地产调控的三点不足
此轮房地产的调控已历经四年，尤其是前三年，调控政策出台的密集度很高，大致是从2010年1月的“国十一条”到2013年2月的“新国五条”。不可否认，调控产生了一定的效果，但是也存在一些不足。
不足一：某些具体调控目标的模糊性。房价是调控的主要目标之一，也是大家关注的焦点。2010年4月，“国发【2010】10号”文，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，并没有明确提出要让房价下降，中国有600多个城市，“部分城市”究竟是哪些城市？涨多大幅度才算是“过快上涨”？其实这些都不是很明确。更有意思的是，前任总理温家宝后来在谈论房地产调控时又提出了要让房价“合理回归”，他指出：“现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。”从中国房地产业发展的格局看，“国发【2010】10号”文的“部分城市”与温家宝前总理所说的“一些地方”在很大程度上应该是重合的，但是，无论人们怎么去理解，“遏制过快上涨”与“合理回归”应该不是完全相同的概念。
不足二：明显区域性的市场为什么要用统一的政策去调控？与其它商品市场比较，房地产市场具有明显的区域性。尽管具体的政策有些差异，例如，各地都在“限购”，但“限购”政策就有所不同。但是，本轮调控的还是不能否认具有统一性，甚至“一刀切”的特点，这就是市场性质与政策性质的不一致。拿房价收入比来说，根据本人的初步分析与测算，2012年全国的房价收入比为1:7.4，北京、上海、深圳等城市为1:16—19、兰州为1:13.5，长沙为1:9.8,这明显也说明了市场的区域性差异。
不足三：一些调控手段太虚，基本只能停留在文字层面来“充实”文件的内容，无法落实。例如，“坚持和强化舆论引导”是2011年1月“新国八条”的调控手段之一，舆论能够影响消费，但是舆论对房地产市场究竟能够起多大的作用？谁来影响舆论？消费者就一定会相信舆论吗？相信舆论就一定是对消费者有利的吗？有一个典型的案例，发生在2011年之前，2007年全国“两会”期间，某特大城市的市长说，“房价肯定会降下来，提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急。”“控制房价，我的底气是很足的。你以为说说而已？我决心很大！”媒体报道后，反响强烈。从理论上说，这就是舆论的正面引导，市长肯定也是出于好心，怕大家多花钱，买高价房，引导大家合理购房。可是结果呢？如果你当时听了该市长的话，那就错了，等来的却是房价的大幅上升。还有更虚的一条，在“国发【2010】10号”文中叫“考核问责机制”，在2011年1月的“新国八条”中是“约谈问责制”，其中一个重要的方面是稳定房价的“约谈问责制”。可实际上，在房价不断攀升的过程中，谁被问责了呢？问责的标准与程序是什么呢？问责的结果公布了吗？有人以一些城市为例作分析，反而得出了与“问责”相反的结论，从总体上看，哪个城市的房价越高，主要的党政领导升迁反而越快。2014年，李克强总理在《政府工作报告》中不提房价，不仅没有受到人们的质疑，反而得到很多的赞扬，做不到的就不要写进去，体现了新一届政府更加务实的作风。
二、对政策“拐点”之后的粗浅认识
中国房地产业是伴随着中国的改革开放发展起来的，成就明显。但是，它一开始就有些偏离合理的发展轨迹，也缺乏应有的战略高度。早在上世纪90年代，本人就曾经提出不能只重视市场的发展而忽略住房的社会保障，住房的社会保障是与房地产市场发展同等重要的问题，房价问题反而可能成为房地产市场发展的主要障碍等等。对于政策“拐点”之后的房地产调控走向，谈一些粗浅的认识：
第一，房地产业的支柱性地位不能动摇。近年来，有金融危机、资产泡沫化、房价高企，所以房地产业是否可以作为支柱性产业又成了一个争论的话题。从世界主要经济体的现代化进程看，房地产业及其与之高度相关的数十个产业的充分发展是一个客观规律，中国能绕开这条路吗？中国的房地产业还需要大的发展，更不能象一些人所说的要“崩盘”，房地产业的崩盘就意味着中国经济的崩盘。
第二，房地产的调控从现在的需求调控为主调整到需求、供给调控并重，从长远来说以供给调控为主。需求调控实施起来更直接、相对容易、见效快，在特定的时期可以使用。现在的需求调控主要是“抑制投资投机性购房需求”，集中表现为各地的“限购”。供给调控要着眼于建立合理完善的住房供给体系和供给的数量，尤其是以下两个方面：一方面，加快各种层次和形式的、数量足够的保障性住房的建设，中低收入者有住房了，社会对房价的敏感度必然会大幅降低，房地产市场又能进一步放开发展；另一方面，要加大市场上商品房的供给数量，东西多了就可能价格降低或者上涨不会太快，这是基本的道理。在中国，依然有数量非常庞大的“刚性需求”，为稳定商品房的供给和人们的心理预期，各地应该有持续的、透明的、数量充足的土地入市计划。
第三，中国房地产的调控与发展，应更体现公平性、平等性。近年的调控，产生了一些“怪象”，被人们称为“政策漏洞”，损害了公平和平等，或产生一些不好的社会效果。如在购房条件上出现的“外地人不如外国人”，房地产调控被一些人称为“户口本结婚证”调控。2013年2月的“新国五条”一出台，一些地方离婚量大量增加，人未亡，家已破，以离婚应对房地产调控，场面可谓“惨烈”。
第四，“分类调控”具有丰富的内涵。这是一种新的理念，具有极大的解读空间。我认为其中至少意味着两个非常重要的方面：一方面，调控将具有很大的灵活性，不管是在地域上还是在各种政策手段的综合配套与运用上都将非常灵活，避免以往的“一刀切”；另一方面，“分类调控”从理论上说当然也意味着在某些地方可以“不调控”（如果房地产市场没有出现大的问题的话），让市场发挥更充分的作用。
第五，房产税是大势所趋，但是必须非常严谨。房产和其它的财产比较，差异性更大，包括区位、结构、面积、价值等各方面的差异，而且这些差异又与个人职位、家庭结构、曾经的制度体制、地方经济社会发展水平等因素有密不可分的关系，相互交织在一起。中国正处于发展进程中，住房消费的数量和质量都还有很大的“改善性需求”，城市里大部分老百姓的资产主要就是房产，从技术层面说，有关的税收的设计必须十分严谨。
第六，中国房地产业的国际化问题必须给予足够的重视。房地产业也是开放的产业，在人民币汇率变化、国际资本流动等因素的影响之下，我国房地产业将受到什么样的影响，是一个值得思考的大问题。