住房具有提供居住场所和耐用消费品的双重性质，对大多数人而言，它不仅仅是个人的安身立命之所，也是家庭或个人财富的主要组成部分。由于住房的财富性质，购房之前个人不得不长期积累储蓄，减少部分消费需求；购房之后房产所有人通过升值增加了家庭财富水平，或者通过不动产抵押弱化借贷约束，进而会刺激个人的消费需求。与之类似，社会保障也具有重新配置资源的功能。它在个人工作期间实施强制储蓄，在退休期间进行发放福利，使得个人资产在工作期间和退休期间得以重新分配。大量的实证研究和各国经验表明，住房自有率与社会保障支出之间存在着替代关系，即住房自有率越高，在存在房产交易的条件下，个人的自我保障能力越强，从而对社会保障的要求越低，导致政府的社会保障支出减少；同时，社会保障水平越低，居民越倾向于拥有私有住房。
我国是一个高住房自有率的国家，2012年西南财经大学的《中国家庭金融调查报告》统计出中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。而同时，我们的社会保障水平却很低，2012年财政社会保障支出比重为8.26%，这一水平尚不足2000年美国这一比重的一半，更远远低于oecd国家2012年的平均水平。高自有率，低社会保障水平共存的现象表明，地方政府在追求高住房自有率的政绩时，会减少其履行提供足够的社会保障职责的动力；而社会保障功能的欠缺，又进一步助长了我国居民“居者有其屋”的传统文化取向。
不仅住房自有率影响着我国居民的自我保障能力以及政府的社会保障支出，近些年来，房价的高涨更强化了这种影响。有相关的研究表明，在现有住房自有率82.15%的平均水平上，房价上升10%将导致人均生活保障支出减少11.5元。房价对于社会保障支出的影响是显著的，房价下降的风险所导致的社会保障支出的压力是不可回避的。
正视住房自有率、房价变化对居民自我保障能力的影响，以及对地方政府社会保障支出的影响，对完善我国住房体系改革和社会保障体系改革均有实际指导意义，这些意义体现在：
第一，考虑到住房在房价上升时会对社会保障产生替代挤出，各地政府在制定财政社会保障支出计划时，需要权衡当地居民的自我保障能力和人们的实际需求，结合当地住房市场情况等影响因素，纳入财政社保支出计划的制定范围，例如，在做实社保基金账户时，可纳入更多住房等硬资产，以分享房屋升值收益。
第二，自有住房对社会保障的替代的一个很重要的前提条件是，个体可以在年老时出售房屋分享房屋升值的收益。对此，可考虑进一步完善金融市场的“以房养老”的模式，由地方政府或大型国有金融机构与房屋持有者签订协议，以房屋做抵押，每年支付个人足额养老金，之后房屋收归政府或金融机构，通过拍卖或再出售重新回到住房市场。
第三，自有住房对社会保障的替代还依赖于稳定的房价上涨。但是随着经济的发展变化，我国房价很可能存在下跌风险，如果一味追求高住房自有率，在房价下跌时，可能会加大居民财政社会保障支出的需求和压力。所以从长远利益出发，政府要避免对住房自有率的盲目追求，积极规避房价下跌风险，应该健全多层次住房保障体系，例如发展廉租房和公租房等，创新多元住房投资形式，例如发展房产投资信托reits、房产抵押abs、房地产类股票等资产。
（作者系北大经济学院财政学系副主任、副教授、博士）