（作者系北京大学经济学院教授、博导）
【摘要】中国的房价具有粘性价格和刚性价格的特征。我国房地产在行业范围的泡沫不存在，存在的是结构性泡沫。中国经济抗生产性衰退（供给性结构生产力不足）的能力比抗消费性衰退的能力要强得多。房地产业在行业内部和区域之间不会因为部分调整而出现大的崩塌性事件。作为房地产整体，2016年房价还会上升。
【关键词】房价 粘性价格 刚性价格房地产泡沫 【中图分类号】f299【文献标识码】a
最近一段时间来，房价又成为争论的热点，判断房价的趋势又以挑衅性的方式横在了我们面前。判断我国房价2016年的走向，长时间出现好坏两个极端结论，恐怕是缺乏基本方法论的训练。我们还是从过去十年物价和房价的历史趋势线上，看看基础数据中能够为我们提供什么样的启示。
房价十年：历史趋势线回顾与小结
为了对我国整体房价的趋势做出判断，本文采用国家统计局十年来关于物价和房价的相关数据。在下图中，我们收集了国家统计局过去十年间（2005-2015）关于零售物价的统计指数。在2010年以前，国家统计局不存在统计意义上的房价栏目，我们选用与房价指数密切相关的建筑业增加值来替代。下图中，我们总结出过去十年间我国房地产价格的发展趋势线。第一，与零售物价波动序列相比，我国房屋价格的波动序列要大得多。过去十年间，零售物价波动最高的一年（2008）是5.9%，而同期房价波动不少城市是20%以上，有的城市甚至是翻番的。这在一定程度上引起了消费者的恐慌，也带来了社会舆论的激烈争论。
然而，2008年当年，图中建筑业的增加值环比却下降了44%。这是我国执行“双防双控”——防止个别领域的物价上涨带来全面的通货膨胀，防止个别行业的景气生产变成全面的生产过热；控制货币过度投放，控制固定资产投资——宏观调控政策的后果。“双防双控”压低土地供给和开工项目并不能压低房价，反而由于供给减少预期，刚性房需导致价格上涨。果不其然，当年70多个大中城市房价同比上涨了6.4%，当年的物价仅仅上升了3.3%。
第二，我国房地产行业还处在从婴幼时期向少儿时期成长的高速波动期，我国房地产尚未达到成熟阶段。我国房地产成长的高速波动特征可以从两个方面来理解。首先是巨量的消费人群存在着一时难以满足的刚需。其次，楼盘的供给者在产品设计上极度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的单元户型竞相上马，efficiency和更加变异的单元户型在我国今天还几乎是空白。
第三，房地产的周期比宏观经济的商业库存周期要长得多。虽然我们不能用2008年以前的建筑业增加值数据来直接替代房价，但我们知道，2008以后的房价，应该在2008年以前就埋下了上升的因子。换句话说，不能像调控白菜价格那样来调整房价。
房价复杂：楼价粘性和楼价刚性之谜
2013年，10月北京、深圳先后出台“京七条”“深八条”；11月广州和上海出“穗六条”和“沪七条”。11月底，武汉出台“汉七条”，随后南昌、厦门、沈阳、乌鲁木齐、桂林等一二线城市迅速跟进。短短二个月中，数十个城市先后发布了各自的房价调控政策。当时，国际经济环境恶化，房价经历十年上涨，增长已达到极限，出现断崖式下跌的判断不绝于耳。但到2013年底，70个大中城市，有66个在上涨。舆论的较真是：“等着吧！2014年再看”。
到2014年春夏，关于中国楼市经济泡沫破灭的报道铺天盖地，二三线城市出现“鬼城”和具有“铁价”地位的一线城市房价下跌20%的消息屡见头条。结果是，2014年中国70个大中城市中房价最低的一个城市仅下降了1.3%。
“等着吧，2015年的12个月将是‘压垮骆驼最后一根稻草’”。年底，长期以来自恃从业经验丰富常常以宣讲口吻力挺房价的硬嘴改了口风，国外“唱衰中国经济”的章家敦们也视其为指标性事件，弹冠相庆的时刻要到来了。令人惊掉下巴的是，统计数据下来，2015年12月份，全国70个大中城市21个上升，房价又走回去了。
为什么楼价在十多年的所谓泡沫预期中如此之“粘”（粘性价格的特征），且在全球和中国经济下行周期中价格如此之“刚”（刚性价格的特征）呢？楼价的价格之“粘”，这是地产和其上盖物产复合之后，形成的超长周期耐用消费品的价格特征，消费者是用自己的生命周期收入来形成有效需求的，这和商业类购买大宗产品是按商业周期（短期收入）来决策购买需求是不同的。超长收入周期形成的刚性需求购买，是粘性的根源。
楼价的价格之刚，这是地产和其上盖物业复合之后，形成的地理唯一性和给定城区聚居区性质，加上地产的要素特质形成的租金特征：需求价格无弹性。这种刚性，只有在大规模的经济崩盘——战争等，和超长时间的衰落——底特律现象等出现时才能中断。这在中国根本不存在。很多所谓的“鬼城”，更多应该用城市化高速发展期人口迁徙带来的空间结构调整带来的后果来解释，而不是整个行业供给绝对过剩的总量问题。
深层制度：房价上涨趋势和我国进入中等收入阶段相吻合并非怪现象
新世纪以后，中国进入大工业社会，大车间生产和出口导向使得对应人口和关联人口的收入在人均2500-8000美元段高速增长，加上历史上住宅供给欠账，刚性需求一直是房地产需求的主流。
进入大车间经济生产后，因出口导向借力了海外市场力量，中国经济在金融资本市场滞后条件下，仍能高速发展。由于要素市场处在非市场的事业性（土地收储）制度管理之下，融资高成本形成的房地产二级市场上的房地产资产泡沫被理解为房地产实体经济供给的泡沫。这时候，单看楼价和刚入职人口及弱势群体的收入与楼价的悬殊地位就谈崩盘，解决问题的路径想得太简单了。
具体看来，单变量式因果关系的武断混淆了房地产泡沫崩塌和房地产行业增速调整两个概念的区别。前者是房地产行业正常成长周期的灾变性中断，后者是房地产行业成长的周期性调整。房地产泡沫的定义是：房地产价格超过均衡水平后因经济人的乐观预期行为推动的一、二级市场上房地产资产价格的轮番上涨。我国推动房价泡沫的购房者（为卖而买者）从来没有超过整体购房人群的三分之一，甚至四分之一。
我国房地产在行业范围的泡沫不存在，这不仅因为我国购房中刚性需求占绝大部分，而且还因为我国农村住房属于小产权房不能上市交易和抵押贷款，这种含金量不同的制度导致农村新增住房的绝大部分人群涌入城市来购房，推高了城市房价。
中国经济在国际不利因素和国内结构调整因素冲击下，碰到了相当大的困难，但整体成长还在8000-15000美元段的中高速成长阶段，基础稳健良好。2015年，中国31个省市中有10个越过了中等收入陷阱区，今后5年还将有5-8个中部和西部省份显示出超越的不可逆转性。中国的房地产将仍然会和中等收入阶段的中国经济相吻合，问题很多，有时候也非常严峻，但大趋势向好。
中国经济有一个不同于亚洲和拉丁美洲其他发展中经济体的特征，即由于建国后还账式的强制性工业化，中国经济中的生产性成分成长很快，消费性成分成长较慢，这也是我们观察到的产能过剩和内需不足的历史原因。中国经济是世界经济重要的生产性贡献者而不是生产性经济成分的依赖者；中国经济抗生产性衰退（供给性生产力不足）的能力比抗消费性衰退的能力要强得多（要不然我们早解决了内需不足的问题了）。指望中国经济增速下降了几个百分点，房地产在行业内部和区域之间因部分调整而出现大的崩塌性事件，还是会出类似章家敦之流的常识性笑话的。
2016：供给侧改革条件下的房价预期
中国经济在生产增长方向上整体健康。在短期，我们倒是有一个担心，那就是，资本市场不好，亦即股市不好，债市是股市风险的最好承托者（既具有流动性，又具有内置了相当风险保障的收益率），出现机构在债市避险，引起债市升高，从而导致长期资产收益率绝对减少；这时，如果经济情况持续不好，楼市可能会因避险资金入市升高，这才是出现泡沫的时候。我国2015年楼市突然升高，不排除这一因素的存在。
我国今年系统性实施供给侧改革，有可能摆脱这个过程。供给侧改革的前提和机理如下：（1）由于长期执行总需求管理导向的政策组合，需求总量被抬升到有效市场允许的边界，再行刺激收益将会非常微弱；（2）在三十多年长期的末端区间，总供给变量的各个分量——生产要素（土地、资本、劳动等）——被不同程度替代（更多的资源用在了总需求变量的刺激上），或者被抑制（比如廉价劳动之外的高端劳动去激励或者被闲置）；（3）一组能够充分发挥各分量潜力的工具组合，从总供给一侧（supply-side economics）进行宏观管理，是必要的和迫切的。
正是在这个意义上，总供给管理和总需求管理首先是短期政策。在启动政策性操作后，如果药方合适，二者的短期效应巨大。有了这个前提，我们对国家范围的房价判断是，个别产品性楼盘（100-190平米）会过剩，出现债务危机；绝大多数与国民经济体系成长形成的总需求所对应的楼价，其开发者可能会出现资金链短缺而清盘破产；但作为房地产整体，由于基本经济面的稳定，由于总需求在中等收入阶段的成长，房价的粘性和刚性依然会存在，2016年价格还会以3%左右的趋势上升。
在70个大中城市中，预期有3-7个左右的城市楼价会下跌；有7-10个左右的城市价格在上升和下跌临界点上；有30个以上的城市绝对上升，但幅度很小；有几个明星城市的房价仍然会超出人们的预期。三线城市中，如果新型城镇化和城市群吸引力加大，会出现一定的过剩供给，价格会下降。但总的来说，我国三线城市的房价将会表现稳定。如果允许农村土地流转，将会出现4-5线城镇房价出现下降。但2016年不会出现这个现象。